AİLE İÇİ TAPU DEVRİ NEDİR? NASIL YAPILIR?

Aile içi tapu devri, bir taşınmazın (örneğin bir ev, arsa veya tarla) aile bireyleri arasında tapu sicilinde yapılan resmi işlemlerle mülkiyetinin devredilmesidir. Bu devir işlemi bağış (hibe), satış veya miras yoluyla gerçekleştirilebilir. En sık karşılaşılan yöntemlerden biri, anne-baba tarafından çocuklara yapılan bağışlardır. Ancak işlemin türüne göre vergi yükümlülükleri değişebilir; örneğin satış gibi gösterilen devirlerde tapu harcı alınırken, bağışlarda veraset ve intikal vergisi gündeme gelebilir. Her durumda tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılması gereken bir işlemdir ve hukuki sonuçlar doğurur.

AİLE İÇİ TAPU DEVRİ NEDİR?

Aile içi tapu devri, bir taşınmazın aynı aile içinde yer alan bireyler arasında resmî olarak el değiştirmesidir. Bu devir; bağış (hibe), satış, trampa (takas) ya da miras yoluyla yapılabilir. Uygulamada en çok karşılaşılan şekli, ebeveynlerin çocuklarına taşınmazlarını devretmesidir. Aile içi olması işlemin şekline engel teşkil etmez; yani, devrin resmi ve geçerli sayılması için tapu müdürlüğünde düzenlenmiş bir işlemle yapılması gerekir.

Bağış yoluyla yapılan devirlerde, tapu harcından ziyade veraset ve intikal vergisi doğar ve bağış yapılan kişinin bunu beyan ederek ödemesi gerekir. Satış gibi gösterilen işlemlerde ise tarafların beyan ettiği satış bedeli üzerinden tapu harcı alınır. Ancak bu yöntem, ileride mirasçılar arasında uyuşmazlık yaratabileceğinden dikkatli kullanılmalıdır. Aile içi tapu devri, herhangi bir özel ayrıcalık tanımaz; yani alıcı ve satıcı arasında akrabalık olsa bile, işlemde geçerli mevzuat ve vergisel yükümlülükler aynen uygulanır.

Ayrıca ileride hukuki ihtilaf yaşanmaması için, devrin gerçek iradeye uygun yapılması ve tarafların rızasının açıkça ortaya konulması önemlidir. Özellikle yaşlı veya hastalıklı kişilerin yaptığı devirler, sonradan iptal davasına konu olabilir. Bu nedenle aile içi tapu devirleri hukuki açıdan dikkatli şekilde planlanmalı, gerekirse noter onaylı sözleşmelerle desteklenmelidir.

AİLE İÇİ TAPU DEVRİ NASIL YAPILIR?

Aile içi tapu devri, tapu müdürlüğü nezdinde yapılan resmi bir işlemle gerçekleştirilir. Bu devir işlemi, miras yoluyla olabileceği gibi hayattayken satış, bağış (hibe) veya takas gibi hukuki yollarla da yapılabilir. Uygulamada, yüksek bağış harçları ve vergi yükümlülükleri nedeniyle aile bireyleri arasında yapılan taşınmaz devirlerinin çoğunlukla satış işlemi gibi gösterildiği görülmektedir. Bu tür işlemlerde taraflar tapu müdürlüğüne birlikte giderek, taşınmazın satışına ilişkin resmi senedi imzalar. Satış bedeli taraflarca belirlenir ve genellikle emlak vergisi değeri üzerinden tapu harcı hesaplanarak ödenir.

Gerçekte bedelsiz yapılan bir devir satış gibi gösterildiğinde, ileride taraflar arasında uyuşmazlık çıkması durumunda işlemin gerçek niteliği mahkeme yoluyla sorgulanabilir. İşlemin güvenli şekilde yapılabilmesi için, tarafların rızasının tam olması, satış bedelinin banka yoluyla ödenmesi ve işlemlerin belgelerle desteklenmesi önerilir. Tapu devrinden önce taşınmazın üzerinde ipotek, haciz veya başka bir takyidat olup olmadığı araştırılmalı, varsa bunların kaldırılması sağlanmalıdır.

Tapu müdürlüğü, işlemi gerçekleştirmeden önce gerekli belgelerin eksiksiz sunulmasını ister; kimlik belgeleri, varsa vekaletname ve ilgili harçların ödenmesi bu belgeler arasındadır. Tapu devri tamamlandığında yeni malik adına tapu senedi düzenlenir ve işlem resmiyet kazanır. Aile bireyleri arasındaki bu tür işlemlerde ileride sorun yaşanmaması adına hukuki danışmanlık alınması faydalı olabilir.

AİLE İÇİ TAPU DEVRİ YASAL MI?

Aile içi tapu devri, Türk Medeni Kanunu’na göre yasal olarak mümkündür ve sıkça başvurulan bir uygulamadır. Ebeveynlerin çocuklarına, eşlerin birbirlerine ya da diğer akrabalar arasında taşınmaz devri yapılabilir. Bu devirler satış, bağış (hibe) ya da trampa (takas) gibi hukuki işlemlerle gerçekleştirilir. Ancak işlem türüne göre farklı vergi ve harç yükümlülükleri doğar. Örneğin bağış işlemlerinde veraset ve intikal vergisi, satışta ise tapu harcı alınır. Bu nedenle işlemin niteliği tapu müdürlüğüne doğru şekilde bildirilmelidir; aksi takdirde vergi kaçırma iddiasıyla iptal davaları gündeme gelebilir.

Özellikle yaşlı bireylerin, ileride bakım görme beklentisiyle çocuklarına tapu devretmesi durumunda, sonradan hak ihlali yaşanması hâlinde hukuki uyuşmazlıklar doğabilir. Diğer mirasçıların saklı paylarının ihlal edilmesi ya da devrin muvazaalı (göstermelik) olduğu iddiasıyla tapu iptali davaları açılabilir. Bu tür sorunların önüne geçmek için işlemlerin açık, belgeli ve irade beyanına uygun şekilde yapılması önemlidir. Dolayısıyla aile içi tapu devri hukuken geçerli olsa da, ileride çıkabilecek miras ve paylaşım ihtilafları göz önünde bulundurularak dikkatli ve bilinçli hareket edilmelidir.

AİLE İÇİ TAPU DEVRİNDE İSTENEN BELGELER NELERDİR?

Tapu devri sırasında gerekli belgeler şunlardır:

• Taşınmaza ait tapu senedi
• Tapuyu devredecek ve devralacak kişilerin nüfus cüzdanı veya kimlik kartı
• Temsilci aracılığıyla işlem yapılacaksa noter onaylı vekaletname veya temsil belgesi
• İlgili belediyeden alınmış “emlak vergisi borcu yoktur” yazısı
• Belediyeden temin edilen emlak rayiç bedelini gösteren belge
• Taşınmaz konut niteliğindeyse geçerli Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi

Tüzel kişiler arasında yapılacak tapu devri işlemlerinde ek olarak gerekli belgeler:

• Tüzel kişiye ait vergi levhası
• Yetkililerin imza sirküleri veya yetki belgesi
• En güncel yönetim kurulu seçimini gösteren Ticaret Sicil Gazetesi örneği

AİLE İÇİ TAPU DEVİR MASRAFLARI NEDİR?

Aile içi tapu devrinde masraflar, işlemin hangi hukuki temele dayandığına göre değişiklik gösterir. Eğer taşınmaz devri satış şeklinde yapılırsa, satış bedeli üzerinden binde 20 oranında tapu harcı hem alıcı hem satıcıdan ayrı ayrı alınır. Bu da toplamda satış bedelinin yüzde 4’ü kadar bir harç anlamına gelir. Ayrıca döner sermaye bedeli ve tapu işlem ücretleri gibi ek giderler de ödenir. Taşınmazın değerinin düşük gösterilmesi hâlinde ise sonradan vergi incelemesi yapılabilir ve eksik harçlar ceza ile birlikte tahsil edilebilir.

Devir işlemi bağış yoluyla yapılırsa, satışa kıyasla daha farklı bir vergi yükümlülüğü doğar. Bu durumda tapu harcı ödenmez ancak taşınmazın emlak beyan değerine göre hesaplanan veraset ve intikal vergisi alınır. Bu vergi oranı, bağış yapılan kişiyle olan akrabalık derecesine göre değişir ve genellikle yüzde 1 ile 10 arasında değişir. Ayrıca yine döner sermaye ücreti ve zorunlu tapu giderleri söz konusudur. Aile bireyleri arasında yapılan tapu devirlerinde masraflar işlem türüne ve beyan edilen taşınmaz değerine göre farklılık gösterdiğinden, öncesinde tapu müdürlüğünden veya bir uzmandan bilgi alınması faydalı olur.

Aile içi tapu devir işlemlerinde ortaya çıkan masraflar, devrin hangi yolla yapıldığına (satış mı, bağış mı) göre değişiklik gösterir.

Tapu harcı

Satış yoluyla devirde, alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 oranında (yani toplamda %4) tapu harcı öder. Ancak uygulamada bu harç çoğu zaman sadece alıcı tarafından karşılanır.

Bağış (hibe) yoluyla devirde ise yalnızca devralan (bağış alan) kişi binde 68,31 oranında tapu harcı öder.

Döner sermaye ve hizmet bedeli

Her iki işlem türü için de ayrıca döner sermaye ücreti ve tapu hizmet bedeli alınır.

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

Konut devirlerinde geçerli ve güncel bir DASK poliçesi ibraz edilmelidir. Yeni yaptırılması gerekirse poliçe bedeli konutun büyüklüğüne göre değişebilir.

Vergiler (bağışta veraset ve intikal vergisi)

Bağış yoluyla yapılan devirlerde, ayrıca veraset ve intikal vergisi ödenir. Bu oran, alınan taşınmazın değerine ve akrabalık derecesine göre değişir ve %1 ila %10 arasında kademeli olarak uygulanır.

Aile içi tapu devrinde satış yolunu tercih etmek harçlar açısından daha ucuzdur. Ancak işlemin gerçek mahiyetine uygun yapılması hukuki açıdan önemlidir; bağış gibi yapılıp satış gösterilen işlemler ileride iptal davasına konu olabilir. Bu nedenle devir yöntemi dikkatle seçilmeli ve gerektiğinde hukuki destek alınmalıdır.

AİLE İÇİ TAPU DEVRİ KONUSUNDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Aile içi tapu devri konusunda görevli ve yetkili mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir:

Aile bireyleri arasında yapılan tapu devri işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, özellikle eşler arasındaki taşınmaz devri, aile konutu şerhi ihlali, muvazaa (görünürde satış) iddiası gibi durumlarda aile mahkemeleri görevlidir. Bu durum, 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun’un 4. maddesi kapsamında düzenlenmiştir.

Tapu iptali ve tescili gibi taşınmazın aynına (mülkiyet hakkına) ilişkin davalarda ise yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Bu kural, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince uygulanır. Yani dava, taşınmazın yer aldığı il veya ilçedeki aile mahkemesinde açılmalıdır. Aile mahkemesi yoksa bu görev, asliye hukuk mahkemesi tarafından yerine getirilir.

Aile içi tapu devirlerinden kaynaklanan ihtilaflarda görevli mahkeme aile mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.7

AİLE İÇİ TAPU DEVRİ NE ZAMAN YAPILIR?

Aile içi tapu devri, genellikle aile bireylerinin kendi aralarında karşılıksız ya da sembolik bedellerle taşınmaz mal devretmek istedikleri durumlarda gündeme gelir. Bu tür devirler, sadece miras yoluyla değil, yaşarken yapılan gönüllü tasarruflar kapsamında da gerçekleşebilir. Örneğin, anne veya babanın maddi durumu zayıf olan çocuğuna ev ya da arsa vermesi, kardeşler arasında aralarındaki anlaşmaya dayanarak taşınmazın paylaşılması ya da bir evladın sahip olduğu taşınmazı ebeveynine bağışlaması gibi durumlar, aile içi tapu devri olarak nitelendirilir.

Bu tür işlemler, tapu müdürlüğü nezdinde resmi prosedürlere uygun şekilde yapılmalıdır. Bedelsiz tapu devri ise bağış niteliğinde olduğu için, satıştan farklı olarak bazı ek yükümlülükleri beraberinde getirir. Öncelikle, bağışı kabul edecek kişi adına veraset ve intikal vergisi doğar. Ayrıca satış işleminde ödenen tapu harcından daha yüksek oranlı bir tapu harcı bağış işlemlerinde uygulanır. İşlemi yapacak tarafların kimlik belgeleriyle birlikte tapuya başvurması gerekir. Eğer taşınmaz aile konutuysa ve evli çiftler söz konusuysa, diğer eşin yazılı onayı (rızası) da aranır.

Her ne kadar zorunlu olmasa da, taraflar arasında yazılı bir bağış sözleşmesi düzenlenmesi ileride yaşanabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek açısından faydalı olur. Böylece işlemin bağış niteliği ispatlanabilir ve özellikle diğer mirasçıların veya üçüncü kişilerin iddialarına karşı tarafların hukuki durumu güçlendirilmiş olur.

AİLE İÇİ TAPU DEVRİ KONUSUNDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Aile içi tapu devri yapılırken dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, işlemin hukuki geçerliliğini sağlamak ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmektir. Öncelikle, devir işleminin gerçek iradeye uygun şekilde yapılması gerekir; yani işlem bağış niteliğindeyse satış gibi gösterilmemelidir, aksi takdirde bu durum ileride muvazaa iddialarına neden olabilir. Tapu devri resmi bir işlem olduğundan, tarafların tapu müdürlüğünde bizzat bulunmaları veya geçerli bir vekaletnameyle temsil edilmeleri zorunludur.

Ayrıca, taşınmazın aile konutu olup olmadığı da önemlidir; aile konutuysa, eşin rızası olmadan yapılan devir geçersiz sayılabilir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli ve mümkünse bu yükümlülükler kaldırıldıktan sonra devir yapılmalıdır. Belgelerin eksiksiz hazırlanması da sürecin sorunsuz ilerlemesi açısından kritiktir. Kimlik belgeleri, tapu senedi, rayiç bedel yazısı, DASK poliçesi gibi evraklar hazır bulundurulmalıdır.

Eğer tüzel kişiler söz konusuysa, ek belgeler de gerekecektir. Ayrıca tapu harcı ve diğer masrafların ödenmesinde de doğru oranların uygulanması önem taşır. Satış bedeli banka üzerinden ödenerek ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda kanıt niteliği taşıması sağlanabilir. Son olarak, işlemin hukuki dayanağı güçlü olmalı, gerekiyorsa uzman bir hukukçudan destek alınarak işlem gerçekleştirilmelidir.

EŞE BEDELSİZ TAPU DEVRİ NEDİR?

Eşe bedelsiz tapu devri, evli bireylerin birbirlerine herhangi bir bedel talep etmeksizin, yani karşılıksız olarak taşınmaz mal (örneğin konut, arsa, tarla) devretmeleridir. Bu işlem hukuken bağış (hibe) niteliği taşır ve tapu sicil müdürlüğünde resmî şekilde yapılması gerekir. Eşler arasında duygusal veya ailevi sebeplerle sıkça başvurulan bu tür devirlerde bazı hukuki ve vergisel yükümlülükler söz konusu olur.

Bedelsiz tapu devri sırasında taraflar tapu müdürlüğüne birlikte giderek, devrin bağış olduğuna ilişkin iradelerini beyan eder. Eğer işlem gerçekte bağış olduğu halde satış gibi gösterilirse, bu muvazaa (görünürde işlem) anlamına gelir ve ileride iptal davası açılmasına neden olabilir. Özellikle diğer mirasçıların saklı paylarının ihlal edilmesi ya da alacaklılardan mal kaçırılması gibi durumlarda, bu tür işlemler mahkemede geçersiz sayılabilir.

Bağış işlemi olduğunda, tapu harcı satıştan farklı olarak yalnızca taşınmazı alan eş tarafından ödenir ve oran genellikle binde 68,31 civarındadır (her yıl yeniden belirlenir). Ayrıca, bedelsiz devir niteliği taşıdığı için veraset ve intikal vergisi doğar. Ancak eşe yapılan bağışlarda belirli bir istisna uygulanır ve istisna tutarını aşan kısım için artan oranlı vergi ödenir. Bu vergi, takip eden yılın Mayıs ayından itibaren üç taksitte ödenir.

Bunun yanında, devredilen taşınmaz “aile konutu” niteliğindeyse, eşlerin birlikte rıza göstermesi gerekir. Aksi halde, rızası alınmayan eş, tapunun iptali ve tescili davası açabilir. Yani aile konutunun devrinde karşılıklı açık onay büyük önem taşır.

Eşe bedelsiz tapu devri işlemi basit gibi görünse de hem vergi hem de hukuki açıdan önemli sonuçlar doğurur. Tapu müdürlüğünde resmî bağış işlemi olarak yapılmalı, gerçek durum doğru şekilde beyan edilmeli ve gerekirse bir hukuk uzmanından destek alınmalıdır. Bu sayede, hem işlemin geçerliliği korunur hem de ileride çıkabilecek davaların önüne geçilmiş olur.

AİLE İÇİ TAPU DEVRİ KONUSUNDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Aile içi tapu devri nedir?

Aile bireyleri arasında taşınmazın resmi olarak tapu sicilinde el değiştirmesidir. Bağış, satış, miras veya takas gibi yollarla yapılabilir.

Aile bireyleri arasında tapu devri hangi yollarla yapılabilir?

Satış, bağış (hibe), miras yoluyla ya da trampa (takas) şeklinde olabilir.

Eşe bedelsiz tapu devri nasıl gerçekleştirilir?

Eşler arasında karşılıksız yapılan taşınmaz devri olup, genellikle bağış olarak tapu müdürlüğünde resmî işlemle yapılır.

Aile içi tapu devrinde hangi belgeler gereklidir?

Tapu senedi, kimlik belgeleri, DASK poliçesi, belediyeden vergi borcu yoktur yazısı, emlak rayiç bedel yazısı ve gerekiyorsa vekaletname gibi belgeler gereklidir.

Tapu devri sırasında ödenen harç ve vergiler nelerdir?

Satışta toplam %4 tapu harcı, bağışta ise bağış alan tarafından binde 68,31 tapu harcı ve veraset-intikal vergisi ödenir.

Bağış yoluyla yapılan aile içi tapu devrinde vergi ödenir mi?

Evet, bağış yoluyla yapılan devrin alıcısı veraset ve intikal vergisi ödemekle yükümlüdür.

Aile konutu tapu devri yapılırken nelere dikkat edilmelidir?

Aile konutu üzerinde eşin rızası olmadan devri geçersizdir; bu nedenle mutlaka karşılıklı onay alınmalıdır.

Tapu devrinde satış gösterilip aslında bağış yapılabilir mi?

Bu durum muvazaa olarak kabul edilir ve ileride iptal davasına konu olabilir.

Aile içi tapu devrinde ipotek veya haciz var ise ne olur?

Devredilecek taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa, devir işleminden önce kaldırılması veya ilgili bankadan izin alınması gerekir.

Tapu devri sırasında DASK (Deprem Sigortası) zorunlu mudur?

Evet, konut devrinde geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi gereklidir.

Aile içi tapu devri yapılırken veraset ve intikal vergisi nasıl hesaplanır?

Vergi, taşınmazın değerine ve alıcı ile arasındaki akrabalık derecesine göre değişen oranlarda hesaplanır.

Aile içi tapu devri işlemi için mutlaka tapu müdürlüğüne gitmek gerekir mi?

Genellikle evet; taraflar bizzat ya da noter onaylı vekaletname ile temsilcileri aracılığıyla gitmelidir.

Vekaletle aile içi tapu devri yapılabilir mi?

Evet, noter onaylı vekaletname ile tapu devri yapılabilir.

Aile içi tapu devri işlemi ne kadar sürer?

Belgeler tam ve eksiksiz ise genellikle aynı gün içinde tamamlanır.

Aile içi tapu devrinde muvazaa nedir ve neden önemlidir?

Muvazaa, gerçek niyetin gizlenip işlemin farklı gösterilmesidir; hukuki sorunlara ve iptal davalarına yol açabilir.

Aile içi tapu devri sırasında çıkan anlaşmazlıklar hangi mahkemede çözülür?

Görevli mahkeme genellikle aile mahkemesi olup, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tapu devri sonrası yeni tapu sahibi nasıl öğrenilir?

Tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden tapu sorgulaması yapılarak öğrenilebilir.

Aile içi tapu devri iptal edilebilir mi?

Evet, muvazaa, rıza dışı işlem veya hukuka aykırılık durumlarında mahkeme yoluyla iptal edilebilir.

Tapu devri yapılmadan önce hangi kontroller yapılmalıdır?

Tapuda şerhler, ipotek, haciz veya takyidat olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Aile içi tapu devri işlemi sırasında dikkat edilmesi gereken hukuki hususlar nelerdir?

İşlemin gerçek iradeye uygun yapılması, gerekli izinlerin alınması, vergisel yükümlülüklerin yerine getirilmesi ve usulüne uygun resmi işlem yapılması önemlidir.

GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.

GAYRİMENKUL AVUKATINDAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.